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Archiv - Steuertipps 2013

Wir haben Ihnen Steueränderungen bzw. Steuerinformationen aus dem Steuerjahr 2013 hier zur Verfügung gestellt. Diese werden von uns nicht mehr aktualisiert. Sie dienen jediglich zu Ihrer Information.

Dennoch Abzug von Werbungskosten

Datum: 17.05.2013 | Rubrik: Langjähriger Wohnungsleerstand
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einer am 8. Mai 2013 veröffentlichen weiteren Entscheidung die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Immobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind (Az. IX R 7/10). Der BFH hatte erst jüngst in fünf Urteilen (Az. IX R 14/12, IX R 68/10, IX R 39/11; IX R 40/11; IX R 41/11) die in der Praxis wichtigen Prinzipien vorgegeben, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter seine Aufwendungen für langjährig leerstehende Gebäude abziehen kann. Wichtig ist, dass der Haus- oder Wohnungsbesitzer ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet.

Im jetzt entschiedenen Sachverhalt ging es um die Anerkennung von Werbungskostenüberschüssen bei der Vermietung von Gewerbeobjekten, die leer stehen. Gemäß den Richtern kann jeder Steuerpflichtige grundsätzlich selbst entscheiden, wie er das von ihm angebotenen Mietobjekt am Markt präsentiert. So sind vom Hausbesitzer nachweislich laufende Sichtung regionaler Wochenzeitungen nach Mietgesuchen, unternommene Reaktionen auf die Mietersuche oder vorgenommene Bewerbung des Mietobjekts als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen. Zwar sind für langjährig leerstehende Immobilien an die Nachhaltigkeit der Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen. Diese ergeben sich aber daraus, dass der Immobilieneigentümer mit nahezu allen in Betracht kommenden Interessenten tatsächlich Kontakt aufgenommen hatte, betonte der BFH.

Im Urteilsfall waren - neben den allgemeinen Grundsätzen zu Wohnhäusern folgende Besonderheiten zu beachten:
  1. Bei Gewerbeimmobilien ist stets im Einzelfall festzustellen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

  2. Aufwendungen für ein nach Anmietung leerstehendes Gewerbeobjekt können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein. Hierzu muss der Steuerpflichtige - als gewerblicher Zwischenmieter - die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben haben.

  3. Ist dem Zwischenmieter von Anfang an bekannt - oder zeigt sich später aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen-, dass für ein seit Jahren leerstehendes Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und es deshalb nicht vermietbar ist, muss er zielgerichtet darauf hinwirken - auch durch bauliche Umgestaltungen -, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.
Nicht so wichtig ist, welche geeigneteren Schritte der Vermarktung ihres Objekts Vermieter gewählt hatten. Die Frage, welche Schritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles und dabei steht dem Steuerpflichtigen ein angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu. Dabei ist das unter den besonderen Bedingungen zu beurteilen, nach denen eine Vermietung im strukturschwachen ländlichen Raum ist. Das ist mit denen in einem Ballungsraum mit erhöhter Wohnungsnachfrage nicht zu.

Tipp:

Eine Lektüre der Urteile lohnt sich, weil der BFH darin viele Anhaltspunkte gibt,
  • wie ein Leerstand zu beurteilen ist

  • wie die vorübergehend fruchtlose Mietersuche steuerlich einzuschätzen ist

  • welche Besonderheiten es bei einem langjährigen Leerstand gibt, wenn das Haus in einem Gebiet mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien liegt.
(Quelle: WISO SteuerNews)
 
 
 
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