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Archiv - Steuertipps 2013

Wir haben Ihnen Steueränderungen bzw. Steuerinformationen aus dem Steuerjahr 2013 hier zur Verfügung gestellt. Diese werden von uns nicht mehr aktualisiert. Sie dienen jediglich zu Ihrer Information.

Schriftform muss beim Mietvertrag gewahrt werden...

Datum: 17.04.2013 | Rubrik: Formales Recht
Sofern zwischen dem alten und dem neuen Mieter ein Mieterwechsel erfolgen soll, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen den beiden Parteien eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten und dazu sollte die Schriftform gewahrt bleiben. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil (XII ZR 38/12).

Denn oftmals bedarf ein Mietvertrag wegen seiner Laufzeit der Schriftform. Das betrifft Mietverträge über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr. Diese benötigen zu ihrer Wirksamkeit gemäß § 550 BGB Schriftform. Erfolgt anschließend eine Vertragsübernahme, tritt ein Nachmieter anstelle des Vormieters in dieses Abkommen ein. Dies geschieht durch
  • dreiseitigen Vertrag - Vor-, Nachmieter und Vermieter - oder

  • einen zweiseitigen Vertrag zwischen dem Vor- und Nachmieter, der dann durch den Vermieter genehmigt wird. Die Genehmigung der Vertragsübernahme durch den Vermieter unterliegt nicht der Schriftform und kann auch formlos erfolgen. Die Zustimmung kann sich auch aus dem Verhalten ergeben, z.B. Annahme der Mietzahlungen vom neuen Mieter, neue Adressierung von Nebenkostenabrechnungen oder das Verlangen nach einer Mieterhöhung.
Im Urteilsfall vermietete ein Hausbesitzer an eine GmbH ein Gewerbeobjekt für eine feste Mietdauer von 15 Jahren. Die GmbH verkauft ihr Unternehmen. Dabei machte sie dies in Form eines sog. Asset Deals und im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass der Käufer in die in der beigefügten Anlage aufgeführten Verträge eintritt. Diese Auflistung enthielt eine Tabelle mit Angaben zu Standorten, Vermieter und Miethöhe, wobei Standort des zugrunde liegenden Objekts und die Miethöhe falsch angegeben waren. Der Käufer kündigte das Mietverhältnis vorzeitig und machte geltend, dass das Mietverhältnis - aufgrund der länger laufenden Befristung - durch die Kündigung nicht beendet wurde.

Hierzu führte der Bundesgerichtshof aus, dass der Mietvertrag nach der Vertragsübernahme nicht mehr die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit erforderliche Schriftform wahrte und deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Er konnte vom Käufer und Nachmieter somit ordentlich gekündigt werden.

Der BGH stellte klar, dass bei nachträglichen Vereinbarungen genügend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen werden muss. Diese Anforderung erfüllt die hier über den Mieterwechsel erstellten Urkunden - der ursprüngliche Miet- und Kaufvertrag über den Betriebsteil des Gebäudes sowie dessen Anlage - nicht. In dem Kaufvertrag selbst waren nämlich die zu übernehmenden Vertragsverhältnisse nicht explizit benannt. Die in dessen Anlage enthaltenen Angaben reichen dazu nicht aus. Denn es fehlt insbesondere an konkreten Angaben zum Mietobjekt, den ursprünglichen Vertragsparteien und zum Datum des Vertrags und zu allem Übel sind Standort und Miethöhe auch noch falsch bezeichnet. Es fehlt damit an einem zur Wahrung der Schriftform lückenlosen Zusammenhang aller Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen Vereinbarungen ergeben, so der BGH resümierend.
(Quelle: WISO SteuerNews)
 
 
 
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