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Archiv - Steuertipps 2013

Wir haben Ihnen Steueränderungen bzw. Steuerinformationen aus dem Steuerjahr 2013 hier zur Verfügung gestellt. Diese werden von uns nicht mehr aktualisiert. Sie dienen jediglich zu Ihrer Information.

Veruntreute Instandhaltungsrücklage führt zu Werbungskosten

Datum: 20.11.2013 | Rubrik: Mieteinkünfte
Veruntreut der Hausverwalter angesparte Gelder aus der Instandhaltungsrücklage, werden die entstandenen Verluste (Entreicherung) beim jeweiligen Wohnungseigentümer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Der Abzug erfolgt in dem Jahr, in dem der Wohnungseigentümer erstmals von der Entreicherung Kenntnis erlangt. Mit diesem Urteil beschafft das Finanzgericht Rheinland-Pfalz den betrogenen Vermietern Steuerminderungspotential.

Grundsatz:

Werbungskosten bilden bei den Mieteinkünften grundsätzlich alle Aufwendungen,
  • bei denen ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht

  • die zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden
Darüber hinaus gehören zu den Werbungskosten auch Wertabgaben, die den Vermieter unfreiwillig treffen, also solche, die er ohne oder gegen seinen Willen im Rahmen der Einkünfteerzielung tätigen muss. Für den Zeitpunkt des Ansatzes von Werbungskosten gilt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung das sog. Abflussprinzip, wonach Ausgaben für das Kalenderjahr anzusetzen sind, in dem sie geleistet worden sind.

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage können jedoch noch nicht im Zeitpunkt ihrer Einzahlung(als Abfluss), sondern erst in dem Zeitpunkt als Werbungskosten berücksichtigt werden, in dem der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft verausgabt. Sie sind zwar mit ihrer Einzahlung beim Eigentümer abgeflossen, gehören aber aus steuerrechtlicher Sicht nach wie vor zu seinem Vermögensbereich und der Zusammenhang mit den Einkünften wird erst mit der Verausgabung durch den Verwalter, der die Kombination hergestellt. Erst zu diesem Zeitpunkt ist klar, wozu die Ausgaben dienen. Bis dahin gehen die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage als Vorschüsse in die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft über. Der einzelne Wohnungseigentümer ist in Höhe seiner Zahlungen am Verwaltungsvermögen beteiligt. Veruntreute Instandhaltungsrücklagen stellen Werbungskosten dar, jedoch sind nicht die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage als Verwendung dieser Mittel anzusehen. Auslösendes Element ist das rechtswidrige Verhalten des Verwalters, der vertragswidrig die Instandhaltungsrücklagen für eigene Zwecke verwendet.

Hinweis:

Unbeachtlich ist im Zusammenhang mit veruntreuten Geldern aus der Instandhaltungsrücklage, ob der Hausverwalter in der Lage sein wird, die veruntreuten Beträge zu ersetzen. Bei den Überschusseinkünften wirkt sich weder das Entstehen einer Forderung gegen ihn zugunsten der Einkünfte noch die Uneinbringlichkeit einer solchen Forderung zu Lasten der Einkünfte aus. Von Bedeutung ist allein, ob und wann der Verwalter die Beträge zurückerstattet; erst dann fließen Einnahmen zu.

Zwar hat der Abzug von Werbungskosten grundsätzlich in dem Jahr zu erfolgen, in das die Veruntreuungen fallen. Voraussetzung für den Abfluss ist aber auch die Möglichkeit, von der Entreicherung Kenntnis zu nehmen. Insofern ist - abweichend vom tatsächlichen Abfluss - bei späterer Aufdeckung der Veruntreuungen die Absetzung in diesem Veranlagungszeitraum Aufdeckung zuzulassen. Der Ansatz von Werbungskosten bei unfreiwilligen Ausgaben erst dann gerechtfertigt, wenn eine Auszahlung der eingezahlten Rücklage nicht mehr zu erreichen ist, der Hausverwalter folglich nicht mehr leistungsfähig und -willig ist.
(Quelle: WISO SteuerNews)
 
 
 
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