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Archiv - Steuertipps 2013

Wir haben Ihnen Steueränderungen bzw. Steuerinformationen aus dem Steuerjahr 2013 hier zur Verfügung gestellt. Diese werden von uns nicht mehr aktualisiert. Sie dienen jediglich zu Ihrer Information.

Liebhaberei bei langem Wohnungsleerstand auch ohne Eigenschuld

Datum: 11.10.2013 | Rubrik: Werbungskosten
Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Hausbesitzer die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat. Demgegenüber sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leersteht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben wurde. Unbeschadet davon kann auch ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger Vermietung dazu führen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden wegfällt, so der Bundesfinanzhof mit einem aktuellen Urteil (Az. IX R 48/12).

Von Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht kann im Einzelfall aber nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das dem Grunde nach betriebsbereite Objekt in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann:
  • Aufgrund fehlender und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender Marktgängigkeit des Objektes

  • Bedingt durch sonstige strukturelle Vermietungshindernisse
Der Hausbesitzer trägt die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht. Zu seinen Gunsten war im Urteilsfall zunächst davon auszugehen, dass seine Aufwendungen für eine Stadtvilla, die ab Mitte 1992 nicht mehr vermietet wurde, auch während der Zeit dieses Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind, solange er seinen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand des Objekts nicht endgültig aufgegeben hat.

In diesem Zusammenhang kann auch offen bleiben, im Zeitraum des Leerstands schon dadurch hinreichend ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet werden, indem eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts beauftragt wurde, oder ob er die Immobilie angesichts des langfristigen Leerstands daneben auch selbst durch eigene Vermietungsanzeigen am Markt hätte platzieren müssen. Denn selbst wenn man annimmt, dass der Hausbesitzer sich stets ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht hat, ist davon auszugehen, dass er nunmehr seine Einkünfteerzielungsabsicht ohne eigenes Verschulden verloren hat.

Die Stadtvilla war im Zeitraum von 1949 bis Mitte 1992 dauerhaft vermietet; seitdem steht sie leer. Unstreitig ist eine Vermietung auf absehbare Zeit mangels entsprechender Mieternachfrage nicht zu erreichen, da in der Stadt rund die Hälfte des Mietwohnraums leer steht. Das grundsätzlich vermietbare Objekt müsste grundlegend saniert werden, um wieder als attraktiv zu gelten und sinnvoll am Markt platziert werden zu können. Eine solche Sanierung muss indes unter Berücksichtigung des gegenwärtig niedrigen Mietpreisniveaus, welches mittelbar aus dem Überangebot von Immobilien resultiert, als unwirtschaftlich eingeschätzt werden. Daher ist daher davon auszugehen, dass eine Marktgängigkeit der Stadtvilla unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht herbeizuführen ist und ihre Vermietung aufgrund der offensichtlich vorhandenen strukturellen Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird.

Folge:

Der Hausbesitzer kann die erklärten Werbungskostenüberschüsse nicht mehr geltend machen, da die ursprünglich bestehende Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts ohne sein Zutun weggefallen ist.
(Quelle: WISO SteuerNews)
 
 
 
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Fr., 24. November 2017

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