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Archiv - Steuertipps 2012

Wir haben Ihnen Steueränderungen bzw. Steuerinformationen aus dem Steuerjahr 2012 hier zur Verfügung gestellt. Diese werden von uns nicht mehr aktualisiert. Sie dienen jediglich zu Ihrer Information.

Abzug von Verlusten bei Vermietung trotz geringer Selbstnutzung...

Datum: 15.05.2012 | Rubrik: Ferienwohnung
Nach der langjährigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) können die Werbungskosten bei der privaten Vermietung einer Ferienwohnung nur vollständig abgezogen werden, wenn die Selbstnutzung durch den Eigentümer ausgeschlossen ist. Diese Bedingung ist auch notwendig, um Verluste ohne weite Prüfung anzuerkennen, wenn der Wohnungsaufwand und die Abschreibung höher als die Mieteinnahmen ausfallen. Denn bei Eigenbelegung muss eine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen werden und dies anhand einer vom Eigentümer erstellten Prognoserechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren.

Das Niedersächsische Finanzgericht hat jetzt mit dem am 2. Mai 2012 veröffentlichten Urteil (Az.: 9 K 180/09) dem BFH widersprochen. Das Gericht hat einer Klage wegen der steuerlichen Anerkennung von mehrjährigen Verlusten aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung stattgegeben, dabei - entgegen der Rechtsprechung des BFH - die Überschusserzielungsabsicht trotz geringfügiger Selbstnutzung unterstellt und den vollen Werbungskostenabzug zugelassen.

Im zugrunde liegenden Fall hatten die Eigentümer einer 1997 erworbenen Ferienwohnung über eine Vermittlungsgesellschaft in den zu beurteilenden Jahren 1997 bis 2006 das Domizil fremd vermietet, sich aber eine jährliche dreiwöchige, im Vermittlungsvertrag dokumentierte Selbstnutzung vorbehaltenen. Das beklagte Finanzamt hatte zunächst in den Jahren 1997 bis 2005 die erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorläufig nach § 165 der Abgabenordnung (AO) anerkannt. Nachdem in diesem Zeitraum aber nur Verluste in erheblicher Höhe erklärt wurden, überprüfte es die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoserechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Weil die Beamten bei dieser Ermittlung für die Zukunft zu einem Totalverlust kamen, erkannte das Finanzamt in allen zehn Urteilsjahren die Minusbeträge mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend nicht mehr an. Die tatsächliche Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht ist zwar grundsätzlich bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte entbehrlich, diese hielt das Finanzamt dabei wegen der geringfügigen Selbstnutzung für geboten.

Dieser Rechtsauffassung, die auf der Rechtsprechung des BFH basiert, ist das Niedersächsische Finanzgericht entgegengetreten. Nach Auffassung des Richter aus Hannover jedenfalls dann kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, wenn die tatsächlichen Vermietungsdauer die ortsüblichen Vermietungstage, wie dies im Urteilsfall festgestellt werden konnte, erreichen oder sogar übertreffen. Dies Ansicht gilt für einen Wohnungsbesitzer, der
  • seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt,

  • sich die Selbstnutzung nur kurzfristig vorbehält oder

  • die eigene Belegung der Räume auf übliche saisonale Leerstandszeiten beschränkt.
Nur auf diese Weise könne eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden, so die Richter, die auf ein ähnliches Urteil des Finanzgerichts Köln aus dem Juni 2011 verwiesen (Az. 10 K 4965/079). Dagegen wurde von der Verwaltung allerdings Revision beim BFH unter IX R 26/11 eingelegt. Der temporären Überlagerung der unterstellten Überschusserzielungsabsicht durch die vorbehaltene, steuerlich unbeachtliche Selbstnutzung trug das Gericht insoweit Rechnung, als die Gesamtaufwendungen zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zur Gesamtdauer eines Jahres gekürzt wurden. Auch das Niedersächsische Finanzgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und Abweichung von der BFH-Rechtsprechung zugelassen. Ein Aktenzeichen des BFH liegt derzeit noch nicht vor.
(Quelle: WISO SteuerNews)
 
 
 
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