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Archiv - Steuertipps 2010

Wir haben Ihnen Steueränderungen bzw. Steuerinformationen aus dem Steuerjahr 2010 hier zur Verfügung gestellt. Diese werden von uns nicht mehr aktualisiert. Sie dienen jediglich zu Ihrer Information.

Bei Gewerbeimmobilien wird im Gegensatz zu Wohnobjekten geprüft...

Datum: 04.10.2010 | Rubrik: Liebhaberei
Nach der für Steuerzahler günstigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) gilt die Vermutung, wonach bei einer auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen ist, dass der Hausbesitzer beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies schließt die Annahme einer Liebhaberei oder fehlenden Einkunftserzielungsabsicht in der Praxis meist aus. Bei der langfristigen Vermietung von Gewerbeobjekten ist es nach einem aktuellen Urteil des BFH jedoch anders. Hier wird im Gegensatz zu Wohnimmobilien die Einkünfteerzielungsabsicht nicht pauschal vermutet, sondern sie muss im Einzelfall konkret festgestellt werden. Durch diesen Tenor erschweren es die Richter Hausbesitzern, dass Mietverluste vom Finanzamt problemlos anerkannt werden (Az. IX R 49/09).

Im entschiedenen Fall hatte der Eigentümer ein Gewerbeobjekt über vier Jahre hinweg nicht vermietet und davor auch nur Teil sporadisch und unter Wert. Er erzielte erhebliche Werbungskostenüberschüsse und somit Verluste, vor allem wegen Abschreibungen, Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Seine Vermietungsbemühungen erfolgten weder mit Nachdruck noch effektiv. In einem solchen Fall muss das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten mangels hinreichenden Nachweises der Einkünfteerzielungsabsicht nicht anerkennen.

Der BFH begründet diese für private Vermieter von gewerblichen Flächen ungünstige Entscheidung damit, dass der Abzug von Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfordert, dass er die Absicht hat, aus der Vermietung auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Dies ist bei Gewerbeimmobilien im Einzelfall festzustellen. Bei Zweifeln trifft den Vermieter die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.

Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt - so wie es derzeit baulich gestaltet ist - kein Markt besteht und die Immobilie deshalb bei weiter laufenden Kosten überwiegend leer steht, so muss der Hausbesitzer zielgerichtet darauf hinwirken, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Für diese Vermietungsabsicht können unter Umständen auch bauliche Umgestaltungen notwendig sein. Bleibt er hingegen untätig und nimmt den Leerstand hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten und für eine Liebhaberei. Dann kann er die anfallenden Kosten nicht steuerlich absetzen.

Da sich der Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht im Nachhinein kaum noch belegen lässt, sollten Hauseigentümer bei längeren Verlustphasen frühzeitig gegensteuern und ihre Bemühungen dokumentieren.
(Quelle: WISO SteuerNews)
 
 
 
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